Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt spitzt sich weiter zu

Auf dem Berliner Wohnungsmarkt wird es zunehmend enger: Die Mietpreise sind in den vergangenen 10 Jahren im Schnitt um 20 Prozent angestiegen; allein der Anstieg von 2009 zu 2011 lag bei über 7,9 Prozent. Die Einkommen der BerlinerInnen sind im gleichen Zeitraum jedoch nur um 9 Prozent gestiegen. Für MieterInnen und Wohnungssuchende mit mittleren und geringen Einkommen ist es insbesondere in den innerstädtischen Gebieten schwer geworden, eine Wohnung zu finden bzw. ihre zu behalten. In Folge dessen findet Verdrängung der finanziell Schwächeren in andere Wohnlagen statt; dies und die damit einhergehende soziale Entmischung ist besorgniserregend und erfordert dringend aktives Gegensteuern.

10 Jahre rot-roter Totalausfall in der Mietenpolitik

Rot-Rot hat es 10 Jahre lang versäumt, Gestaltungsmöglichkeiten im Bereich Wohnen zu nutzen:

Beispiel Sozialwohnungen: Die Mieten von Sozialwohnungen sind schon jetzt oft teurer als auf dem freien Markt, Tendenz steigend. Die MieterInnen werden zudem mit den drohenden drastischen Mietsteigerungen bedingt durch den Ausstieg aus der Anschlussförderung alleingelassen. Anstelle einer Antwort hat der Senat kurz vor Ende der Legislatur ein Wohnraumgesetz erlassen, das keine Lösung dieses drängenden Problems beinhaltet.

Beispiel Klimaschutz:Anstatt mit einem Klimaschutzgesetz die energetische Sanierung von Wohnungen auf den Weg zu bringen, hat der Senat fünf Jahre nichts getan und damit das soziale Problem steigender Energiekosten verschärft. Klaus Wowereit hatte bereits 2006 verhindert, dass ein fertiger rot-roter Gesetzentwurf zum Energieeinsparen in Gebäuden vom Abgeordnetenhaus beschlossen wurde.

Beispiel Mietrecht: Zweifelsohne ist das Bundesmietrecht eine wichtiges Instrument zur Steuerung der Mietentwicklung; hier sind Änderungen dringend geboten. Aber anstelle eines ernsthaften Versuches, hierfür in anderen SPD-geführten Bundesländern Unterstützung zu suchen, hat der rot-rote Senat im Oktober 2010 eine Schaufenster-Bundesratsinitiative gestartet, die dort eine Beerdigung erster Klasse erfahren hat. Landespolitische Spielräume zum Dämpfen der Mietpreise hat der Senat gar nicht erst in den Blick genommen.

Das alles verwundert jedoch wenig vor dem Hintergrund von Wowereits Kommentar zu steigenden Mieten: Man müsse sich entscheiden, ob man das niedrige Niveau halten oder die Stadt nach vorne bringen wolle.

Herausforderungen im Bereich Wohnen

Wir wollen bezahlbaren Wohnraum für alle. Deshalb müssen mieten-dämpfende Möglichkeiten auf Bundes- und Landesebene ausgeschöpft werden. Zudem wollen wir den Wohnungsbestand den Zukunftsanforderungen anpassen: Klimawandel und steigende Energiepreise machen die energetische Sanierung von Wohnungen zur dringenden Notwendigkeit; zudem werden auf Grund des demographischen Wandels zukünftig deutlich mehr altersgerechte bzw. barrierefreie Wohnungen benötigt.

An diesen Zielen müssen alle wohnungspolitischen Instrumente ausgerichtet werden.

Grüne Wohnungspolitik

1. Wohnungsmarkt sozial gestalten – Mietentwicklung dämpfen
   Wenngleich die Preisentwicklung auf dem Wohnungsmarkt zuvorderst von Angebot und Nachfrage bestimmt wird, gibt es doch vielfältige Möglichkeiten, den Anstieg der Mieten und damit auch des Mietspiegels zu dämpfen:
   
   In Bezirken mit knappem Angebot an Wohnraum wollen wir zum einen Mietwohnraum durch eine Zweckentfremdungsverbotsverordnung sichern – die Nutzung von Wohnraum durch Dauermieter muss Vorrang haben gegenüber einer Nutzung zur Gästebeherbergung (Ferienwohnungen), der Umnutzung zu Gewerberäumen und auch gegenüber Abrissen. In Milieuschutzgebieten, die dem Erhalt der Struktur der Wohnbevölkerung dienen sollen, wollen wir die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen durch einen Genehmigungsvorbehalt erschweren. Zudem wollen wir in Gebieten, wo der Umwandlungsdruck von Miet- in Eigentumswohnungen groß ist und Menschen mit geringen und mittleren Einkommen verdrängt werden, das kommunale Vorkaufsrecht nutzen, um preiswerten Mietwohnraum zu erhalten.
   
   
2. Sozialwohnungen
   Der Bestand an Sozialwohnungen geht kontinuierlich zurück. (2010: ca. 150.000; 2019: ca. 111.000). Der Senat hat darüber hinaus auch noch die Belegungsrechte großflächig aufgehoben.
   
   Auf Grund des alten Fördersystems sind die Mieten von Sozialwohnungen schon jetzt oft teurer als auf dem freien Markt. Perspektivisch wollen wir diese Wohnungen in das Vergleichsmietensystem überführen.
   
   Sozialwohnungen aus dem Segment, für das keine Anschlussförderung gewährt wird und die zur Zwangsversteigerung kommen bzw. zum Verkauf stehen, sollen im Einzelfall durch den Senat angekauft werden. Das ist nicht nur wohnungspolitisch, sondern auch finanzpolitisch sinnvoll. Denn Bürgschaftsgelder sind besser für den Erwerb von Sozialwohnungen eingesetzt als für geplatzte Kredite. Berlin erhielte im Gegenzug einen Gegenwert in Immobilien für ohnehin unvermeidliche Ausgaben. Durch dieses Modell würden auch MieterInnen vor solchen horrenden Mietsteigerungen bewahrt werden können wie jüngst im Fanny-Hensel-Kiez in Kreuzberg aufgetreten. Der Senat hat dort nicht nur einem Verkauf der Häuser an Glücksritter zugestimmt, sondern den Erwerb über die landeseigene Investitionsbank auch noch finanziert.
3. AV Wohnen/Kosten der Unterkunft (KdU)
   Die bisher geltende AV Wohnen schreibt einheitliche Richtwerte für die jeweiligen Haushalte fest. Von diesen Richtwerten der AV Wohnen wurde kaum abgewichen und zwar unabhängig davon, ob die Wohnung im überteuerten Prenzlauer Berg liegt oder im vergleichsweise günstigen Marzahn-Hellersdorf. Es ist für die Höhe der Kosten der Unterkunft (KdU) auch egal, ob der Wohnraum in einem energetisch optimierten Niedrigenergiehaus gemietet wird oder im unsanierten Altbau. Viele Kieze, Quartiere und ganze Stadtbezirke werden für ALG II-BezieherInnen angesichts der derzeitigen Richtwerte unerschwinglich.
   
   Durch die starren Regelsätze werden so viele angestammte MieterInnen, die von ALG II leben, aus ihrem Kiez vertrieben, eine soziale Entmischung der Wohnbevölkerung ist die Folge. Diese sozialen Realitäten müssen wir begreifen und erkennen, dass man nicht ganz Berlin über einen Kamm scheren kann. Dem Problem der sozialen Entmischung kann unserer Meinung nach nur mit bezirksbezogenen Richtwerten für die KdU begegnet werden. Außerdem müssen bei der Angemessenheitsprüfung der KdU energetische Standards von Wohnungen berücksichtigt werden.
   
   Die Betriebskostenabrechnungen von ALG II – EmpfängerInnen werden durch die JobCenter kaum geprüft. Um das Einsparpotential zu heben, wollen wir eine externe Prüfung organisieren, z.B. indem nach dem Vorbild in anderen Städten die Kosten einer Mitgliedschaft in Mieterorganisationen übernommen werden.
   
   
4. Landeseigene Wohnungsbaugesellschaften vorbildlich ausrichten
   Die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften müssen wir perspektivisch zum zentralen wohnungspolitischen Steuerungsinstrument auf der Berliner Ebene entwickeln: durch klare Vorgaben zur Mietenentwicklung, durch vorbildliches und transparentes energetisches Sanieren, durch Bereitstellung von Wohnraum insbesondere für Menschen mit geringem Einkommen. Die Wohnungsunternehmen haben keine Kenntnisse über die soziale Zusammensetzung ihrer Mieterschaft. Wir wollen eine entsprechende Analyse und Regelungen, die der Bevorrechtigung von Menschen mit wenig Einkommen dienen. Besonders wichtig ist, dass die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften nicht bei den Neuvermietungen besonders hohe Forderungen erheben und ein Motor der Erhöhung des Berliner Mietniveaus sind. Ein entsprechender Parlamentsbeschluss wurde durch den Senat bisher nicht beachtet.
Die landeseigenen Wohnungsunternehmen müssen mit Ausnahme einer symbolischen Million Euro der HOWOGE keine Gewinne an den Landeshaushalt abführen. Welcher Teil der Überschüsse für Investitionen oder zum Schuldenabbau verwendet wird, bestimmt nur der Finanzsenator. Wir wollen im Rahmen des Wirtschaftlichkeitsgebotes über die Verwendung der Überschüsse im Parlament diskutieren und wohnungspolitische Strategien umsetzen. Das betrifft neben der Bestandssanierung auch die Neubautätigkeit.
   
   
5. Energetische Gebäudesanierung
   Die energetische Sanierung der Berliner Wohnungen wollen wir klimaverträglich, sozial gerecht und technologieoffen auf den Weg bringen. Das von BUND, IHK und Berliner Mieterverein vorgeschlagene Stufenmodell wollen wir dafür weiterentwickeln und umsetzen.
   
   Die Kosten dafür müssen gerecht verteilt werden auf Mieter- und Vermieterseite sowie den Staat. Wichtig ist uns hierbei insbesondere, die Belastung für finanziell Schwächere abzufedern. Um einer Verdrängung von ALG-II-Haushalten entgegenzuwirken, müssen deshalb energetische Standards von Wohnungen bei der Angemessenheitsprüfung der Kosten der Unterkunft berücksichtigt werden. Wir wollen deshalb einen Klimabonus einführen.
   
   
6. Wohnungsneubau
   In Berlin werden ca. 4.000 Wohnungen p.a. errichtet. Diese Zahl wollen wir erhöhen. Dazu muss es eine übergreifende Planung geben, die Bedarfe und Potentiale für Wohnungsbau in der ganzen Stadt umfasst. Auch die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften müssen einen Beitrag zum Wohnungsneubau leisten. Auf ihrer Grundstücksreserve von 25 Hektar können mehrere Tausend  Wohnungen errichtet werden. Einzelne Gesellschaften weisen Überschüsse auf, die dazu verwendet werden können.
Einen öffentlich geförderten Wohnungsbau alter Westberliner Prägung darf es nicht noch mal geben. Jedwede Überlegungen für eine neue Förderung bedürfen zunächst einer wohnungspolitischen Bilanz des alten Systems. Es muss geklärt werden, wie viele Wohnungen zu welchen Preisen für welche Bevölkerungsgruppen tatsächlich zur Verfügung stehen und wie diese Wohnungen dauerhaft zur Wohnungsversorgung von Menschen mit geringen Einkommen gesichert werden können.
Sobald die Rückläufe aus den bestehenden Aufwendungsdarlehen es erlauben, soll über eine andere Förderung nachgedacht werden. Wir wollen dann mittels eines revolvierenden Fondsdafür sorgen, dass öffentliche Mittel dauerhaft im Förderkreislauf verbleiben.
   
   
7. Liegenschaftspolitik
   Der Gesellschaftervertrag des Liegenschaftsfonds nannte als Zweckbestimmung u.a. eine an wirtschafts-, stadtentwicklungs- und wohnungspolitischen Zielen orientierte Verwertung der Grundstücke des Landes Berlin. Doch Rot-Rot hat nur finanzielle Interessen verfolgt. Strukturpolitische Ansätze wurden nicht verfolgt. Ein Modellversuch, Grundstücke im Festpreisverfahren an Baugruppen zu geben, ist an dem komplizierten Verfahren gescheitert.
Wir haben dem Abgeordnetenhaus einen Vorschlag für eine andere Liegenschaftspolitk unterbreitet. Wir wollen die Vergabe verknüpfen mit wohnungspolitischen und weiteren inhaltlichen Zielen. Neben dem Verkauf können speziell für den Wohnungsbau auch Erbpachtmodelle zur Anwendung kommen.
   
   
8. Mietrecht auf Bundesebene anpassen
   Um die Mietentwicklung zu dämpfen und den Wohnraum klimafreundlich und altersgerecht zu modernisieren, bedarf es auch bundesgesetzlicher Änderungen: Wir wollen eine Obergrenze für Wiedervermietungsmieten einführen, die Kappungsgrenze absenken und die Modernisierungsumlage auf energetische und barrierefreie Modernisierungen fokussieren.
   
   Gemeinsam mit unseren grünen KollegInnen auf Bundesebene und der anderen Bundesländer werden wir diese Anliegen vorantreiben (siehe auch BDK-Beschluss und Beschluss der Fraktionsvorsitzenden-Konferenz).

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