Neues vom Mauerpark – Anhörung im Abgeordnetenhaus

Anhörung mit Bezirksstadtrat und VIVICO
Der Ausschuss für Stadtentwicklung des Abgeordnetenhauses hat am 7.Dezember 2009 seine Anhörung zum Thema fortgesetzt. Im November hatten dort bereits der Bürgerverein Gleimviertel und das Bezirksamt Pankow gesprochen. Heute waren Herr Bezirksstadtrat Ephraim Gothe (Mitte) und der Leiter der VIVICO-Niederlassung Berlin, Herrn Henrik Thomsen, zu Gast. Gothe stellte diverse Varianten für die Gestaltung des Mauerparkes auf der Weddinger Seite nebst Bebauungsüberlegungeflän für Flächen südlich und nördlich des Gleimtunnels vor. Darunter auch eine Variante, die nördlich eine starke Bebauung konzentriert, aber zu Erschließungszwecken den denkmalgeschützten Gleimtunnel ganz oder teilweise entfernen will. Die Varianten weisen eine positive Tendenz zu weniger Bebauung auf. Allerdings ist dabei die Frage des „Ob überhaupt“ leider aus dem Blick geraten.


Was erlaubt der Flächennutzungsplan?
Neu war der Hinweis des Bezirksstadtrates, daß eine Änderung des Flächennutzungsplanes (FNP) für die Bebauungsvorhaben nicht nötig wäre. Er geht davon aus, daß dadurch das Ganze in alleiniger Kompetenz des Bezirkes Mitte zu regeln sei. Diese planungsrechtliche Frage erregte Widerspruch bei uns und den Linken. Denn alle Veränderungen, die drei Hektar Fläche berühren, sind ganz klar im Abgeordnetenhaus zu behandeln. Nach den Ausführungen von Gothe geht es in seinen Verhandlungen um etwa fünf Hektar zu bebauende Fläche. Natürlich ist es sinnvoll, alles was möglich ist auf der bezirklichen Ebene zu regeln. Unredlich ist es aber, künstlich das Planungsrecht zu umgehen. Noch dazu, wenn es sich wie beim Mauerpark um eine mehrbezirkliche Anlage handelt und die Senatskoalition in der Pflicht zur Fertigstellung ist. Wie geht es jetzt weiter? Zu der heutigen Anhörung wird zunächst das Wortprotokoll erstellt, dann von den Fraktionen intern beraten und danach ggf. im Ausschuss das Thema weiter diskutiert. Allerdings liegt kein konkreter Antrag hier auf dem Tisch. Politisch liegt der Ball bei der rot-roten Koalition hier im Abgeordnetenhaus und ansonsten in der BVV Mitte. Planungsrechtliche Streitfragen könnten sogar gerichtliche Auseinandersetzungen zur Folge haben.


Vorgeschichte
Der Senat hat sich gegenüber der Allianz-Umwelt-Stiftung verpflichtet, den Mauerpark mit mindestens 10 ha bis 2010 herzurichten. Gegenüber den Bürgerinnen und Bürgern von Berlin besteht die Verpflichtung, einen Park mit mindestens 14 ha fertig zu stellen. SPD und Linke haben das Projekt im Koalitionsvertrag extra erwähnt. Und das Abgeordnetenhaus hat im Flächennutzungsplan beschlossen, daß der Streifen Grünfläche sein soll (siehe Kartenausschnitt). So sind die Ausgangsbedingungen. Der normale Gang wäre, daß Berlin seine Planung umsetzt, die nötigen Grundstücke erwirbt oder notfalls gegen
Entschädigung enteignet und den Park herrichtet. Angesichts der Haushaltslage wird nun seit längerem über ein Koppelgeschäft mit dem Grundstückseigner verhandelt, der VIVICO Real Estate. Der Grundstücksankauf (ca. 6 Mio Euro) soll gespart werden. Daß man überhaupt so ein Koppelgeschäft in Erwägung zieht, hängt mit der Haushaltslage zusammen. Allerdings stellt sich die Frage, ob die Gelder für den Grunderwerb zur Fertigstellung des Mauerparkes nicht etwa im Vergleich zu den Kosten der IGA in Tempelhof Peanuts sind.


Wie auf dem Basar
Bezirksstadtrat Gothe aus Mitte hat das Pech, daß er von Stadtentwicklungssenatorin Junge-Reyer den Auftrag hat, diesen Kuhhandel mit der VIVICO perfekt zu machen. Baurechte gegen Parkgrundstücke, wohlgemerkt – es geht immer um laut FNP geplante Grünfläche. Der Leiter der VIVICO Berlin, Herr Thomsen, erweckte heute in der Anhörung den Eindruck, daß sich ein Bau - bzw. Verwertungsrecht der Fläche daraus ergibt, daß der Bundesfinanzminister die VIVICO für etwas über eine Milliarde Euro an die Firma CA Immo verkauft hat. Schließlich hätte man keine Grünflächen erworben. Das ist Unsinn: Die Stadtplanung ist nicht die Gelddruckmaschine der VIVICO. Die Grundstücke sind nach dem aktuellen Planungsrecht zu beurteilen. Der Wert der Grundstücke nach der langjährigen Nutzung, hier Gewerbegebiet. Die VIVICO geht von einer Wertsteigerung durch Baurecht aus. Kaufmännisch stellt sich das so dar: Ein Eigentümer besitzt eine geplante Grünfläche mit einem Quadratmeterpreis von ca. 90 Euro . Durch den Stempel unter einen Bebauungsplan für ein Wohn- oder Mischgebiet ist der Quadratmeterpreis plötzlich 400 oder 500 Euro. Es ensteht also eine erhebliche Wertsteigerung. Ob und wie in solchen Fällen Kommunen an dieser Wertsteigerung zu beteiligen sind, ist eine alte planerische und vor allem juristische Debatte.


Mach aus 9 einfach 20 Mio Euro
Heute gehören der VIVICO ca. 10 ha auf der Weddinger Mauerparkseite, 100.000 m_. Aktuell möchte die VIVICO davon die Hälfte bebauen, da werden aus den 9 Mio nur durch Beschluß 20 Mio. Das ist ein gutes Geschäft - für die VIVICO. Wenn man der VIVICO 2,5 ha, 25.000m_, Bauland zugestehen würde und sie im Gegenzug 7,5 an Berlin schenkt, dann ist immer noch 1 Mio Gewinn dabei. Die 400 Euro sind ein niedriger Wert, es könnten auch 500 werden. Die folgende Tabelle soll den Vorgang vereinfacht darstellen

Fläche/m2 Preis/EURO Nutzungsart Wert/EURO
100.000 90 Gewerbegebiet 9.000.000 Aktueller Wert
20.000 400 Bauland 8.000.000
25.000 400 Bauland 10.000.000
40.000 400 Bauland 16.000.000
50.000 400 Bauland 20.000.000
100.000 400 Bauland 40.000.000

Die Betrachtung beschränkt sich auf die Mauerparkfläche. Die VIVICO erlöst aber auch an anderen Stellen in Berlin erhebliche Mehrwerte durch ihre Projektentwicklungen. Jüngst in der Presse war ein Hochhaus am Hauptbahnhof, das die Zentrale des Mineralölkonzerns TOTAL beherbergen soll.

Fazit: Der Senat ist für den Park verantwortlich und muss sich darüber Gedanken machen, wie Berlin in Besitz der Grundstücke kommt. Die VIVICO ist nicht auf das Gelände am Mauerpark angewiesen, und schon gar nicht darf sie dort fünf Hektar Bauland bekommen.

Andreas Otto, MdA
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Kleine Anfrage 16/10910, http://www.parlament-berlin.de:8080/starweb/adis/citat/VT/16/KlAnfr/ka16-10910.pdf



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Flächennutzungsplan Mauerpark
URL:http://www.otto-direkt.de/themen/mauerpark/expand/427487/nc/1/dn/1/