Meine Stellungnahme mit Kritik und Änderungsvorschlägen zum B-Plan 1-64 - Mauerpark

1. Ausmaß der Bauflächen
Die VIVICO soll ca. 4,5 Hektar Bauland bekommen. Im Gegenzug sollen Berlin weniger als 6 Hektar als Parkfläche übertragen werden.
Grundsätzlich sind solche Tauschgeschäfte zweifelhaft, da Baurechte gegen Grundstücke getauscht werden. Wenn der Bezirk Mitte trotzdem so einen Weg wählt, dann sollte das mit einer Betrachtung der Grundstückswerte einher gehen.
Der heutige Wert des Gewerbelandes für die VIVICO beträgt ca. 9 Mio. Euro. Das ergibt sich aus dem Preis von 90 Euro pro m², den der Senat im Rahmen der Beantwortung einer kleinen Anfrage ermittelt und bekannt gegeben hat und der Fläche von ca. 10 Hektar. Das entstehende Bauland ist bei angenommenen 400 Euro pro m² ca. 18 Mio wert. Incl. Erschließung dürfte der Preis höher liegen.
Die VIVICO macht ein gutes Geschäft zulasten Berlins. Maximal 2,25 Hektar Bauland wären ein wertmäßiger Ausgleich. Allerdings auch das schon unter Aufgabe einer weitreichenden Grünplanung, deren Nutzwert dabei noch gar nicht berücksichtigt ist. Falls der VIVICO darüber hinaus auch noch das Spielplatzgrundstück an der Wolliner Straße dazu gegeben wird, ergibt sich ein weiteres Reduzierungsbedürfnis.
Die Bauflächen müssen deutlich reduziert werden.

2. Baumasse
Der Plan von Prof. Lange sah nachrichtlich einzelne Gebäude auf einem Südwestzipfel und nördlich des Gleimtunnels vor. Die VIVICO plant jetzt auf einer erheblich größeren Fläche größere Baumassen. Konkrete Angaben zur Baudichte erhält der B-Plan-Entwurf jedoch nicht. Das ist ein Mangel in der Planung. Die erheblichen Baumassen für Gewerbe und ca. 600 Wohnungen sind der Parknutzung nicht zuträglich. Sie entsprechen nicht dem Wettbewerbsergebnis und dem Lange-Entwurf. Das öffentliche Interesse an der Parkfläche überwiegt gegenüber den privaten Unternehmensinteressen an wirtschaftlichem Vorteil. Im Entwurf des Bebauungsplanes sind die Nutzungsmaße für eventuelle Gebäude (S.6) nicht
konkret benannt. Damit ist der Plan für den Betrachter nicht konkret genug nachvollziehbar.
Die Baumasse muss reduziert werden.

3. Planungsgrundlage
Der Bebauungsplan des Bezirkes Mitte ist durch den Flächennutzungsplan nicht gedeckt.
Der FNP sieht für das Gebiet eine Ausweisung als Grünland vor.
Der FNP des Landes Berlin muss in einem förmlichen Verfahren geändert werden, wenn die VIVICO auf bisher gekennzeichneter Grünfläche Gebäude errichten will.
Die Ausführungsvorschriften zum Darstellungsumfang, zum Entwicklungsrahmen
sowie zu Änderungen des Flächennutzungsplans Berlin (AV – FNP) Vom 8. September
2006 führen dazu aus:
Zitat:
11.3.2 ”Aus Frei- und Grünflächen können grundsätzlich keine Baugebiete
und andere bauliche Nutzungen entwickelt werden (davon ausgenommen
sind untergeordnete Grenzkorrekturen). Ausnahmsweise können untergeordnete
Flächen für den Gemeinbedarf entwickelt werden, die angrenzenden
Wohnbauflächen zugeordnet sind (z.B. Kindertagesstätte in Kleingartenfläche). Über die planungsrechtliche Sicherung vorhandener baulicher Anlagen auf Flächen kleiner 3 ha mit örtlicher Bedeutung ist auf der Ebene der verbindlichen Bauleitplanung zu entscheiden. Funktionale Ergänzungsnutzungen zur vorhandenen baulichen Anlage können entwickelt werden, wenn sie im Verhältnis zur vorhandenen baulichen Anlage
angemessen sind und die Funktion der Grün- und Freifläche gewahrt bleibt.“ (Entwicklungsgrundsatz 6) Entwicklungsgrundsatz 6 schließt die 3 ha-Regel für Frei- und Grünflächen aus. Einzelne Baulichkeiten für den Nutzungszweck (z.B. Lauben
und Vereinshaus in Kleingartenflächen, Baulichkeiten zu Sportanlagen,
Spiel- und Badeplätzen) werden hierdurch nicht ausgeschlossen. Zitat Ende.
Die Planung hat keine seriöse Rechtsgrundlage. Bitte ändern Sie die Planung so, dass sie mit dem Flächennutzungsplan übereinstimmt. Andernfalls ist ein Änderungsverfahren zum FNP einzuleiten und die Planungsgrundlage neu zu bestimmen.

4. Klimaschneise
Das Wohnungsbauvorhaben nördlich des Gleimtunnels steht quer zu einer Nord-Süd-
Frischluftschneise. Angesichts des Klimawandels erhalten Frischluftschneisen eine deutlich höhere Bedeutung, insbesondere für die Innenstadt. Eine Bebauung darf diese Frischluftschneise nicht beeinträchtigen.
Bitte ändern Sie die Planung so, dass die Frischluftschneise nicht beeinträchtigt wird.

5. Spielplatz Bernauer/Wolliner Straße
Der Spielplatz, der neben einer Schule liegt, soll zugunsten einer Bebauung verschoben werden. Bei dem Spielplatz handelt es sich um ein bezirkliches Grundstück. Der öffentliche Spielplatz hat eine lokale Bedeutung für das Wohngebiet und die Schule. Eine Aufgabe dieser Funktion, nur um der VIVICO zusätzliches Bauland zu schenken, ist falsch.

6. Wohngebiet – verkehrliche Erschließung
Der Bezirk Mitte und die VIVICO möchten nördlich des Gleimtunnels ein Wohngebiet
errichten. Das Wohngebiet soll mit Straßen alter Machart erschlossen werden. Die Idee eines autofreien Wohngebietes wird nicht einmal erwogen. Die Erschließung soll über den Bereich Prenzlauer Berg oder durch den Bereich des Gleimtunnels erfolgen. Eine Straße über die Bezirksgrenze zu Pankow hinweg dient einzig der Verbesserung der Vermarktungschancen des Baugebietes als „Prenzlauer Berg“.
Wenn Wohnungen in kleinerem Umfang, z.B. entsprechend Lange-Plan, nördlich des
Gleimtunnels errichtet werden sollen, bietet sich ein Modellprojekt „Autofreies Wohnen“ dafür unbedingt an. Eine Straßenanbindung, zumindest für Versorgungsfahrzeuge, kann über die Swinemünder Straße erfolgen.

7. Gleimtunnel
Der historische Gleimtunnel soll teilweise oder ganz abgerissen werden. Das Bauwerk wurde durch den Senat und die Deutsche Bahn 20 Jahre lang vernachlässigt.
Ein Abriss des Gleimtunnels vernichtet dieses historische Zeugnis von der Industrialisierung Berlins und der Teilung der Stadt.
Statt Abriss muss eine Sanierung erfolgen.

8. Planerfordernis
Der Bebauungsplan wird aus dem Anlass aufgestellt, die Fertigstellung des Mauerparkes ohne Ausgaben für Grunderwerb zu tätigen.
Der Senat von Berlin will keine Mittel für den Erwerb der Grundstücke zur Fertigstellung des Mauerparkes aufwenden. Gegenwärtig gründet sich eine Bürgerstiftung, die Gelder für den Grunderwerb sammelt. Wenn die Stiftung erfolgreich ist, bzw. sich ein Erfolg abzeichnet, soll das Bebauungsplanverfahren grundsätzlich überdacht und ggf. anders ausgerichtet werden.

Mit freundlichen Grüßen
gez. Andreas Otto

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