Investieren in die Stadt von Morgen 

Liebe Leserinnen und Leser,

seit dem 08. Dezember 2016 regiert Rot-Rot-Grün Berlin. Bündnis 90/Die Grünen steht für die ökologische Erneuerung Berlins. Auf sauberer Luft, mehr Bäumen und Gründflächen und vor allem Energieeffizienz liegt unser besonderes Augenmerk. In der Wohnungspolitik verbinden wir ökologische und soziale Ziele. Auf dieser Seite sind die Beiträge zum I. Abschnitt der Koalitionsvereinbarung: »Investieren in die Stadt von Morgen«.

»Soziale und nachhaltige Boden- und Liegenschaftspolitik verfolgen«

Viele Jahre hat Berlin aus Haushaltsgründen Immobilien meistbietend verkauft. Niemand hat zuvor ernsthaft geprüft, ob Grundstücke vielleicht später für Schulen, Spielplätze, Kultureinrichtungen oder landeseigene Wohnungen gebraucht würden.

Damit sich diese Politik ändert, wollen wir ein nachhaltiges, strategisches Flächenmanagement einführen. Dazu gehört, dass durch eine aktive Ankaufs- und Vergabepolitik eine strategische Grundstücksreserve aufgebaut und die Flächennutzung an städtebaulichen, sozialen, ökologischen und stadtwirtschaftlichen Kriterien ausgerichtet wird.

Um eine bedarfsgerechte Versorgung mit Wohnraum realisieren zu können, wollen wir das Baulandangebot verstetigen und Flächenpotenziale besser mobilisieren. Anders als in der Vergangenheit sollen auch nicht mehr benötigte Bahnflächen erworben werden. Nach dem Vorbild von Adlershof oder dem alten Schlachthof sollen im Einzelfall Entwicklungsgebiete ausgewiesen werden. Gemäß Baugesetzbuch wird in solchen Gebieten das Eigentum an Grund und Boden durch die Kommune erworben, erschlossen und dann in Einzelparzellen zweckgebunden veräußert.

»Liegenschaftspolitik als Instrument der Daseinsvorsorge«

Durch den Druck auf dem Berliner Immobilienmarkt verlieren verstärkt auch Sozialprojekte, Kindergärten oder Beratungsstellen ihre Räume. Soziale Träger finden oft nur schwer neue Mietobjekte. Deshalb soll über ein Generalmietermodell ein Pool an Wohn- und Gewerberäumen gebildet werden, der für kleine Träger eine Anmietung wesentlich vereinfacht. Ist etwa ein Wohnprojekt zuende, sucht der Generalmieter ein anderes Projekt und die Nutzung geht weiter. Für Hausbesitzer ergibt sich dadurch eine Verminderung des Risikos aufgrund vermehrter Mieterwechsel.

Flächen für den Wohnungsbau sollen an landeseigene Wohnungsbaugesellschaften, Genossenschaften, soziale Bauträger wie auch Baugruppen vergeben werden. Der Anteil der Wohnungen, die für Personen mit geringem Einkommen oder in besonderen Lebenslagen vorgesehen ist, soll zukünftig zwischen 30% und 50% betragen. Ausnahmslos bei allen Wohnungsbauvorhaben werden wir über einen mit dem Investor zu schließenden städtebaulichen Vertrag die Übernahme von Kosten für soziale und technische Infrastruktur, die Voraussetzung oder Folge des geplanten Wohnungsbauvorhabens ist, sicherstellen. Das kann bei größeren Vorhaben eine Kostenbeteiligung z.B. für eine Schule oder einen Kindergarten sein. Gemeinwohlorientierte Nutzergruppen und Träger sowie Genossenschaften werden leichter Zugang zu Liegenschaften erhalten, beispielsweise indem mehr Konzeptvergaben in Erbbaurecht erfolgen. 

»Öffentliches Bauen«

Kosten- und Planungsdebakel wie bei der Staatsoper oder beim Flughafen BER sollen zukünftig vermieden werden. Die Kosten bei Baumaßnahmen des Landes werden daher frühzeitig ermittelt und abgesichert. Wenn Projekte erst einmal im Haushalt veranschlagt sind, sind Änderungen der Bauvorhaben grundsätzlich ausgeschlossen.

Der Sanierungsstau bei öffentlichen Gebäuden duldet keinen weiteren Aufschub und wird endlich angegangen. Mit einem klaren Sanierungsfahrplan und einem langfristigen Investitionsprogramm wollen wir die Versäumnisse der Vergangenheit beseitigen. Die Baubereiche werden hierfür entsprechend mit Personal ausgestattet.

Die Berliner Bauordnung wird grüner: wir stärken die Begrünung von Grundstücken und Gebäuden, die Verwendung von recyclingfähigen Baustoffen, vereinfachen die Genehmigung von Holzbauten und sorgen für mehr Barrierefreiheit in öffentlichen Gebäuden und im Wohnungsbau.

Was mich besonders freut, da ich mich seit Jahren dafür einsetze: Bis 2030 sollen alle städtischen Wohnungen asbestsaniert sein. In die noch zu erarbeitende Strategie "Asbestfreie Hauptstadt" werden auch private Eigentümer einbezogen.

»Mieter*innen- und Wohnraumschutz ausbauen«

Wohnen in Berlin – für viele Menschen heißt das steigende Mieten, anwachsende Mietbelastung und ständige Verdrängungsangst. Damit Menschen nicht ihr vertrautes Wohnumfeld verlassen müssen, sich ihre Wohnung leisten können und andere überhaupt einen bezahlbaren und angemessenen Wohnraum finden, wollen wir den Mieter*innen- und Wohnraumschutz ausbauen. Zum Beispiel durch die Aufnahme des Wohnungsamts in die einheitliche Ämterstruktur der Bezirke sowie durch Aufstockung des hier tätigen Personals. Hierzu gehört auch die konsequentere Anwendung der Zweckentfremdungsverbotsverordnung.

Des Weiteren sollen Mieter*innen besser vor den Folgen von lmmobilienspekulation, Luxussanierung und Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen geschützt werden. Die Instrumente hierfür: Ausweitung von Sozialen Erhaltungsgebieten, offene Mieterberatungen, Kollektivverträge für Transferleistungsbeziehende mit den Mieterorganisationen.

Sanierungs- und Energieeffizienzmaßnahmen sind richtig und wichtig. Sie dürfen aber nicht als Instrument zur Verdrängung von Mieter*innen missbraucht werden können. Ökologische Ertüchtigung muss immer auch sozial sein. Wir wollen deshalb Quartiere nach besonderem Städtebaurecht definieren, deren Entwicklungsziel die energetische Sanierung bei Warmmietenneutralität, d. h. eine höhere Grundmiete wird durch sinkende Betriebskosten kompensiert, bestimmt.

Zur Flankierung der wohnungspolitischen Ziele und um Spekulation zu begrenzen, nutzt Berlin verstärkt seine Vorkaufsrechte nach Baugesetzbuch. Dazu sollen gezielt Vorkaufsrechts-Verordnungen erlassen werden. Vorrang hat der Ankauf zugunsten von städtischen Wohnungsbaugesellschaften.

»Mieten im alten sozialen Wohnungsbau senken«

Das, was wir in Berlin an Wohnungen im sozialen Wohnungsbau haben, muss stärker für die Mieter*innen mit geringem Einkommen genutzt werden. Um die Wohnraumversorgung von Haushalten mit geringem Einkommen zu verbessern, sollen durch eine umfassende Reform gerechte Sozialmieten und Belegungsbindungen gesichert werden. Ziel ist es, die Mieten zu senken und nach den Einkommen der Mieter*innen zu staffeln.

Für Sozialwohnungen mit Anschlussförderung (Zuwendungen zur Bewirtschaftung öffentlich geförderter Sozialwohnungen) werden wir ein System der sozialen Richtsatzmiete mit einkommensabhängigen Mietstufen einführen. Im Gegensatz zum Kostenmietenprinzip wird hiermit eine Höchstgrenze festgelegt, die auch bei Wiedervermietung von Wohnraum gilt. Wie diese Ziele auch für Sozialwohnungen ohne Anschlussförderung erreicht werden können, werden wir rasch entscheiden. Endet nämlich die (Grund-)Förderung, gilt die Wohnung auch weiterhin als öffentlich gefördert, mit der Folge, dass der Vermieter die Kostenmiete verlangen kann, d. h. bei Mieterhöhungen stellt der Mietspiegel hier keine rechtliche Begrenzung dar. Wir müssen verhindern, dass dadurch exorbitante Nettokaltmieten vom Vermieter gefordert werden können.

Im belegungsgebundenen Bestand werden folgende Sofortmaßnahmen umgesetzt:

• Die jährliche Mieterhöhung zum 1. April wird bis zu einer Neuregelung ausgesetzt.
• Die Anreize zur vorzeitigen Rückzahlung der Aufwendungsdarlehen werden beseitigt, indem der Zinssatz auf 0,5% reduziert und die rechtlich zulässige Miete auf bis zu 5,75 €/m²/monatlich gesenkt wird.
• Die Zinsen der Erbbaurechtsgrundstücke werden mit dem gleichen Ziel reduziert.
• In der Härtefallregelung wird von Nettokalt- auf Bruttowarmmiete umgestellt.

Gesetzlich regeln wir sofort:

• § 5 Wohnraumgesetz, in dem das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ bei Objekten, die keine Anschlussförderung erhalten haben, geregelt wird, wird aufgehoben.
• Damit bei Verkäufen, welche die ehemaligen Gesamtkosten unterschreiten, nur die geringerne Kosten in der Wirtschaftlichkeitsberechnung berücksichtigt werden, wird der „Einfrierungsgrundsatz“ (§4 und § 4a II Berechnungsverordnung) präzisiert.
• Damit rückwirkende Mietanhebungen im Sozialen Wohnungsbau nicht mehr möglich sind, wird § 4 VIII der Neubaumietenverordnung korrigiert.

Ferner sollen

• die städtischen Wohnungsbaugesellschaften bei den geplanten Zukäufen verstärkt um den Erwerb von Sozialwohnungen bemühen
• Projekte für selbstverwaltete Mietergenossenschaften (z. B. wie am Falkenhagener Feld und am Kottbusser Tor) unterstützt werden
• Genossenschaftsgründungen aus der Bewohnerschaft sowie Ankäufe von privaten Sozialwohnungen durch Bewohnergenossenschaften gefördert und unterstützt werden.

Die Koalition wird eine Anlaufstelle für Mieter*innen von Sozialwohnungen einrichten, wo Miethöhen und Bescheide überprüft werden können.

»Soziale Wohnraumversorgung sichern«

Um mehr bezahlbaren und angemessenen Wohnraum zu schaffen und gegen Wohnungslosigkeit und soziale Ausgrenzung vorzugehen, wollen wir bei städtischen Wohnungsbaugesellschaften und mit Mitteln der Wohnraumförderung mehr Wohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindung bereitstellen. Diese werden zukünftig intensiver kontrolliert, Verstöße sanktioniert.

Als Grundlage für die zukünftige Arbeit wird ein Wohnraumbedarfsbericht (inkl. Wohnungslosen- und Räumungsstatistik) erstellt.

Zur Prävention von Wohnungsverlusten und Räumungen werden wir ...

• Kooperationen in der Verwaltung, mit der Wohnungswirtschaft und mit freien Trägern der Wohlfahrtspflege aufbauen;
• in den Bezirken ein Informationssystem über Räumungsklageverfahren einrichten;
• die Wohnungsangebote für Menschen, die sich ohne fremde Hilfe nicht versorgen können, ausbauen;  
• das „Geschützte Marktsegment“ – eine Stelle im Bezirk, an die sich für unmittelbar von Wohnungslosigkeit bedrohte oder bereits betroffene Menschen wenden können, um eine Wohnung vermittelt zu bekommen – soll ausgeweitet werden, indem mehr private Wohnungsunternehmen gewonnen werden, die Wohnungen für die Weitervermittlung zur Verfügung stellen;
• ein Generalmietermodell entwickeln, mit dem kleineren Vermieter*innen das Mietausfall- und Instandsetzungsrisiko abgenommen werden kann und eine professionelle Wohnungsverwaltung gewährleistet wird.

Geflüchtete Menschen sollen künftig vor allem in Wohnungen untergebracht werden. Hierfür sollen auch vermehrt private Anbieter gewonnen werden. Wie Geflüchtete Wohnungen mit Wohnberechtigungsschein anmieten können, wird geprüft.

Die Bereitstellung von Wohnraum für besondere Bedarfsgruppen wird in die Wohnraumförderung integriert.

Um Diskriminierungen auf dem Wohnungsmarkt auszuschließen, werden spezielle Beratungsangebote geschaffen.  

»Landeseigene Wohnungsbaugesellschaften stärken und Bestand auf 400.000 landeseigene Wohnungen anheben «

Damit die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften auch zukünftig in öffentlicher Hand verbleiben, soll deren Privatisierung durch die Landesverfassung ausgeschlossen werden. In den nächsten fünf Jahren werden mindestens 55.000 zusätzliche landeseigenen Wohnungen angestrebt. Jährlich sollen mindestens 6.000 Wohnungen gebaut werden. Ziel ist es, bis zum Jahr 2025 den Bestand durch Neubau und Ankauf auf mindestens 400.000 Wohnungen zu erhöhen. Familien und Personengruppen mit besonderen Bedarf an bezahlbaren, kleinen, altersgerechten oder barrierefreien Wohnungen sowie betreutes Wohnen haben wir dabei besonders im Blick.

Um Menschen, die sich nicht selbst mit Wohnraum versorgen können, ein zusätzliches Angebot bereitzustellen, werden die städtischen Wohnungsbaugesellschaften sicherstellen, dass mindestens 50% der Neubauwohnungen für Personenkreise mit WBS-Berechtigung zur Verfügung stehen.

»Mietenentwicklung dämpfen, Modernisierung vorantreiben, Vergabe sozial gestalten«

Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen werden begrenzt (für vier Jahre auf zwei Prozent jährlich). Die Wohnungsgrößen bei Härtefallregelungen werden mieterfreundlicher gestaltet.

Energetische Modernisierungen dürfen mit maximal 6% auf die Jahresmiete umgelegt werden. So bleibt die Warmmiete annähernd stabil. Durch eine stärkere Einbindung der Mieterräte sollen die Bestandsmieter vor Verdrängung geschützt werden.

Neuverträge für Wohnungen im Bestand der städtischen Wohnungsbaugesellschaften sollen zu 60% an Haushalte mit Wohnberechtigungsschein gehen.

Bei der Wohnungsvergabe werden besondere Bedarfsgruppen, Haushalte mit niedrigen Einkommen und Transferleistungsbeziehende fokussiert. Dabei soll die Vergabe an die unterschiedlichen Gruppen überall in der Stadt erfolgen, räumlich gleichmäßig. Wohnungstausche bei landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften sollen attraktiver werden: die jeweiligen Mietverträge der Vormieter sollen unverändert übernommen werden können.

Die Wohnungsbaugesellschaften und die berlinovo sollen auch ihre Gewerberäume gezielt für soziale Aufgaben und spezifische Wohnformen, kleinteilige Gewerbebetriebe und Kultur zur Verfügung stellen. Bei Neubauprojekten sollen in den Erdgeschosszonen Gewerberäume errichtet und bestehende Gewerbehöfe weitgehend erhalten werden.

»Partizipative Bauplanung, aktive Mieter*innenschaft«

Eine umfassende Beteiligung von Anwohnerinnen und Anwohnern bei Bauprojekten sollen breit getragene Lösungen ermöglichen. Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften müssen diesbezüglich als Vorbild handeln.

Die Mitbestimmung durch die Mieterschaft soll gestärkt werde. Die derzeitige Praxis kommt auf den Prüfstand, insbesondere die Wahlordnung für den Mieterrat.

»Intelligent nachverdichten«

Nachverdichtung soll den Bedarf an Wohnungen decken helfen. Potential hierfür sehen wir vorrangig bei versiegelten Flächen mit niedrigen Gebäuden, nicht benötigten Gewerbeflächen oder entbehrlichen Parkplätzen. Dabei soll natürlich die notwendige Infrastruktur und Freiräume immer mitgedacht und mutgeplant und mitgebaut werden.

»Wohnungsbau braucht Förderung« 

Wir schaffen eine Wohnungsbauförderung, die allen offensteht. Vorrangig sollen jedoch die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften, Genossenschaften und sozial orientierte Bauträger bei der Vergabe berücksichtigt werden. Die jährlich zu fördernde Anzahl von neuen Wohnungen soll ab 2018 schrittweise von 3.500 auf 5.000 erhöht werden.

Die Koalition will die Modernisierung von Wohnungen stärker finanziell unterstützen. Wir wollen dabei erreichen, dass, insbesondere in Gebieten mit sozialen Erhaltungssatzungen, Haushalte mit geringem Einkommen vor untragbaren Mieterhöhungen geschützt werden (z. B. durch Belegungsbindung).

Zudem werden wir das preisgünstige Segment im Bestand der Wohnungsbaugesellschaften stärken. Für ca. 1.800 bis 2.000 Wohnungen pro Jahr in den Wohnbeständen mit Mieten über dem Durchschnitt der kommunalen Wohnungsbestände werden Neuvermietungen mit der Durchschnittsmiete vorgenommen. Übersteigt die Nettokaltmiete 30% des Einkommens, wird die Miete zu Lasten des Eigenkapitals entsprechend abgesenkt. 

»Wohnungsbaugenossenschaften besser unterstützen«

Mit ihren 190.000 Wohnungen können Genossenschaften mietpreisdämpfend und sozialstabilisierend wirken. Durch Wohnraumförderung, die Bereitstellung von Grundstücken und Kooperationen beim Vorkaufsrecht sollen diese stärker unterstützt werden.

Die Übernahme der Anteile durch das Jobcenter soll zukünftig möglich sein. Ein Darlehens- und Bürgschaftsprogramm für Haushalte mit geringem Einkommen wird geprüft.

»Der Mieter*innenstadt Berlin eine starke bundespolitische Stimme geben«

Die Mietpreisbremse muss endlich besser, d. h. wirkungsvoller, die Mieterhöhungsmöglichkeiten nach Modernisierung sollen abgesenkt und auf Maßnahmen der energetischen Sanierung und Barrierefreiheit konzentriert, der Schutz vor überhöhten Mieten für die Wirtschaft soll verbessert, die Kappungsgrenze verändert, der Schutz vor Kündigungen wegen Eigenbedarfs, Mietrückständen und bei Umwandlungen in Eigentum soll ausgeweitet werden. Das sind nur einige Beispiele für den dringlichen Handlungsbedarf auf Bundesebene. Berlin wird auch hier mietenpolitisch aktiv werden.

Stadtentwicklung in Berlin - intelligent, nachhaltig und partizipativ

»Bürger*innenbeteiligung und Planungskultur stärken«

Gemeinsam unsere Stadt gestalten – das geht nur, wenn diejenigen, die direkt betroffen sind, miteinbezogen werden. Deshalb stärken wir die Strukturen und Prozesse der Bürgerbeteiligung. Planerische Vorhaben werden frühzeitig veröffentlicht. Wir schaffen auf Landes- und Bezirksebene eine Anlaufstelle zur Bürgerbeteiligung, bauen die Möglichkeiten zur Partizipation via Internet aus, streben eine Änderung des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs an.

Den gesamten Vertrag können Sie hier herunterladen.